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滕斌圣:新地产未雨绸缪

2017年03月06日16:01     智库商学院     阅读量:

  2016年的房地产行业波澜壮阔,几乎所有的房企都赚得盆满钵满,行业领头羊强者愈强。然而,2017年初银行收缩信贷投放规模,楼市开年清淡,房企资金链面临着严峻考验,行业前景一下子变得扑朔迷离。随着行业发展不确定性的增加,只有那些不断进行价值链创新的企业,才能够在房市狂飙动荡的环境中基业常青。

  随着行业集中度的提高,房地产行业强者恒强的态势更为凸显。2016年,房企的发展之路体现为抢占资源高地,加速规模突破。房企全年成交达到有史以来的最高位,10家以上房企的销售额超过千亿元,其中三家大型房企更是超3 000亿元。万科、恒大、碧桂园等传统巨头,融创、金地、华夏幸福等新贵,这一年的销售额增幅都超过了50%。

  碧桂园靠着激烈的部门间竞争和“成就共享”激励计划,业绩表现十分惊人。依靠频繁并购,融创实现了快速扩张,在一年内就完成了从千亿元到三千亿元的跨越,成为万科和恒大之后的第三大房企。

  虽然业绩的增长为恒大带来充裕的现金流,但成长的路径却是高负债和杠杆收购,高速规模扩张的背后是高达90%的负债率。除了不停地拿地,恒大还在资本市场频频收购。“买而不举”是恒大在资本市场操作的主要手法,往往持股到4.95%便戛然而止,创造出恒大概念、实现资本溢价后,便悄然退出。

  市场悄然转变,一些房企也早已未雨绸缪,在2016年第四季度的调控前,就开始积极谋划新布局。包括碧桂园、华夏幸福、绿地、万达等在内的诸多房企,以产业地产、特色小镇、健康城市等新业态作为转型的重点。比如华夏幸福运用产业新城理念,创新PPP市场化运作模式,实现工业地产的升级。而特色小镇成为了房企转型的另一个突破口,开拓了城镇化增长的内生空间。

  虽然买入万科弄得一地鸡毛,但通过资本市场的操作,恒大快速完成了地产、金融、健康、文化旅游四大产业的布局。通过参股进入了银行、保险、互联网金融等全牌照金融业务,实现了由房地产业向“房地产+服务业”的转型。在地产新业态方面,除了主打旅游概念的海花岛、主打健康概念的恒大国际医院,“养生谷”项目也已全面开工。

  如今,代建业务渐成规模,开始成为众多品牌开发商转型的重要途径。由于传统房地产开发的利润空间收窄,继绿城、万科、中海相继开展代建业务后,金地也高调宣布将拓展到品牌输出的代建业务。随着房企土地成本、资金压力日益增大,代建模式能够实现轻资产运营,帮助房企降低成本、规避风险、扩大利润。

  巨大的经营压力下,一向粗放的房企也开始考虑利用互联网拓展企业价值链。通过思维渗透、业务拓展,发挥互联网在生产要素配置的优化和集成作用,在施工建设、房地产金融、电子商务、智慧社区等方面形成了系列创新模式。

  在项目开发阶段,互联网平台进行建筑构件的标准化设计与生产,提升运营效率,如金地的产品全生命周期质量管理。华润与小米、爱空间合作,华润提供毛坯房,爱空间为业主提供装修解决方案,小米提供智能家居,把家庭装修当作家庭服务的入口,联合开发商为业主提供全生命周期服务。

  在项目销售阶段,通过建立互联网平台,与供应商、目标消费群、业主等群体进行信息交流,创新营销思维和方式。例如,房多多打造的开放平台,致力于打破信息不对称,多方共享大数据资源,建立开放共赢生态圈。

  在前途莫测的地产行业,“互联网+”也许能提供一些创新的思路,让地产老树发出新枝。

  • 来源/《商界评论》

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