人大MBA联合会举办“Focus”系列商业地产专场活动

　　2014年4月26日晚，中国人民大学MBA联合会“Focus”系列互动——商业地产专场在明德商学楼如期举行。2013级张鹏翔和彭振飞同学分别做了《商业地产的产品特性和工作模式》及《城市综合体的项目管理与绿色建筑发展》主题内容的分享。盈石集团执行董事、北京盈石总裁何诚先生，盈石集团研究中心总经理张平女士，北大房地产校友会副秘书长、人大EMBA校友唐炜先生三位嘉宾出席了本次行业分享，并给予了点评。

　　2013级P2班班长张鹏翔介绍了自己就职的万达集团。万达集团三大类投资产品分别是销售类物业，如住宅、商铺、写字楼、公寓等；商业持有类物业，如购物中心、酒店、商业步行街等；文化旅游类物业，如万达城、主题公园、秀场、酒吧街等。万达商业地产的核心产品，就是第三代万达广场——万达城市综合体。它涵盖了购物中心、酒店、室外步行街、写字楼与住宅及其配套。受地段限制，可能会减少一两个版块外，几乎所有的万达城市综合体都是如此，万达将这一模式复制到了全国各地。万达购物中心是万达广场的商业核心，它由商业主力店、室内步行街构成，并以室内步行街将商业主力店、次主力店、精品店，以及影院、电玩、KTV等文化娱乐的功能空间组合而成，即“一街带两楼，百货和娱乐”。

　　接下来，张鹏翔分享了万达的管理方式，包括管控体系、管控内容及信息化管控等内容。目前，业内公认的万达的“护城河”是它的人力资源。它从各处挖来优秀人才，并且能够在很大工作压力的环境下留住他们。万达的计划管控体系做得非常细，甚至你在系统中输入拿地时间，系统就能自动生成个模块化节点的完成时间。设计也是定量的，要求也很明确，甚至包括小元器件的规格型号价格都是规定好的。这正是万达能够在8个月内迅速完成工程的系统保障。当然，前提是一个地块在投标之前就会做大量的调研分析工作。这样细致的管控体系，确保了万达工程可以快速完工，进而能早些获得贷款这样的快速高负债资金周转模式。同时，万达注重科研以及企业标准的制定，走在了同类企业的前列。

　　最后，张鹏翔分享了万达的企业文化。万达倡导员工积极融入，倡导创新、关注细节、勤奋；需要员工常学习、常交流、常请示、常记录、常总结；在大压力的环境下，要用娴熟的业务、得当的方法、积极的交流、正确的意识、平和的心态来保证身心健康。

　　茶歇后，彭振飞同学主要向大家介绍了SOHO中国与万达在商业地产上运作模式的差异以及给大家科普了绿色建筑的内容。SOHO中国只在北京和上海拿地，且非核心地段不要，因此，企业现金流良好，规避了不少风险。而在销售模式上，SOHO是把写字楼散卖给小户，加速了资金周转。然而，政府出于种种需要，更喜欢写字楼的整售，因此，SOHO中国面临公司物业从销售型到持有型的一种转变。

　　关于绿色建筑，振飞同学主要谈了一个Leed标准。目前中国还没有拿到Leed最高奖的建筑。在实际操作中，由于绿色建筑的造价较高，因此，还没有普及开来，仅仅用于高档写字楼等建筑设计中。

　　最后，三位嘉宾给了自己的点评。张平女士对万达放弃周转率更高的写字楼，而做高档酒店提出了疑问，鹏翔给出了自己的点评。他认为，酒店属于高端产业，虽然资金占用周期长，但更有助于提升品牌形象。何诚先生随后给出了对做民族酒店品牌的认同。但建议商业地产的开发速度要慢一些。唐炜先生的评价则更为犀利。他指出，万达目前的负债率已到达90%，是高负债率下快速扩张模式，这跟SOHO的模式是不同的。但是万达有良好的智囊团，可以定出自己的战略思路，而不仅仅是赚钱。他也给了在座同学关于本行业的一点建议：首先，地产行业的机会在下降，进入长一轮的调整期，不会像以前那样容易赚钱了。其次，地产行业需要进行行业发展细分，把住宅跟商用地产分开。虽然住宅市场不太景气，但商业地产还是有发展空间的。商业地产还可以进行跨界综合，如养老地产、旅游地产、物流地产等。再次，建议找工作的同学如果想在地产行业发展，与其进入地产开发企业不如进入第三方公司，这样可能机会更多一些。

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