上财EMBA校友：等待REITs的春天
“今天我选择挑战,道路充满艰辛,更有无限机遇,我要全力以赴,创造人生奇迹。”
身形高大的徐雷坐在摄影棚里，用磁性略低沉的声音开始朗诵，可以想象在每周公司晨会上和团队一起宣读起这段《精英誓言》，仪式感顿起，表针的声音被淹没在声音中，但它记录了过去一年来徐雷和他的团队们进行的地产金融创新的每一分钟，每一个决策的焦虑，每一次疲惫后的胜利。如今平台的新产品已顺利发行，徐雷在手足之间透着绅士的低调，只有在偶尔的大笑才透露出先行者的闯与勇。
徐雷，毕业于哈工大土木工程系，在北京和上海中间选择了后者，从冰雪常覆的哈尔滨来到气候宜人的上海。他见证了上海高楼大厦的崛起与老房子与巷间的上海故事，同时，上海这座城市也像老朋友一样见证了一个20出头的年轻的工程师成长为一名稳健与魄力共存的金融人。
他代表着一代地产金融人的成长。
2006年 机会与转型
徐雷进入金融行业是个很偶然的事件。在央企中冶集团做了两年工程师后，因缘际会他来到新加坡一家公司，还是负责工程。但做了几年之后集团突然要转型做投资，他负责的工程部门一下子解散了，一百多人的上海团队一下子只剩下七八个人。可能老板觉得他是可造之才，业务条线唯独把他留下了，从此徐雷与金融结下了不解之缘。
VC、PE、黑石、大小摩等，一个全新的领域展现在徐雷的面前。尽调、财务报表，突然从熟悉的领域跳入一个陌生的场景，徐雷有点手足无措，“我之前的所有财务知识就是在中冶兼职做过一段时间的出纳，”徐雷调侃道，“不过好在当时一边学习，一边就能马上上手实践。转型当年，研读了上百家上市公司年报，走访了几十家潜在目标公司。”
徐雷依然选择了挑战，边学习，边实践，很快完成了工程师到金融人的转型。
被问及当时的感觉时，徐雷说：
“做PE这几年的经历最大的收获就是看问题的角度不一样了，拥有了较强全局观以及股东视角，现在会从整个经济周期、行业发展方向、企业所处的位置进行分析，制定企业发展战略。从资本的角度看实业，更加能够理解股东所做决策。”
2010年房地产峥嵘岁月
2010年的中国房地产注定要写入历史，这一年房地产市场调控政策频出力度空前，从1月初的“国十一条”，到4月17日的“国十条”，再到“9.29新政”，三轮调控后地产经历了年初的火爆，年中的低迷，年末的回暖，如同过山车般的行情让行内外都瞠目不解。
徐雷，就是这一年进入地产金融领域的。同年六月，复地集团旗下共赢资本成立，作为一家知名房企下的地产基金平台，其将目光投向了传统住宅和城市新区的产业地产，成为当时地产基金中的一匹黑马。彼时，双方并无交集。
2012年徐雷被邀请担任凯思达资本副总裁。凯思达资本是嘉凯城集团专门为地产金融创新设立的平台公司。嘉凯城是浙江省国资委所属房地产上市公司，2009年在深交所上市，公司总股本18亿，资产规模近400亿，营业收入达百亿。
在凯思达，徐雷做的最漂亮的案子是用两个月时间完成平台设立后第一单业务，携手中融国际信托共同发起设立“嘉瑞长三角优势发展基金”，基金规模50亿，基金一期10亿元投资于嘉凯城的湖州项目，持有项目49%股权，嘉凯城持有51%股权，项目委托嘉凯城开发管理。
2014年，复星旗下的复地集团伸出橄榄枝邀请徐雷加盟，负责地产基金业务。
上任伊始，徐雷重新梳理集团地产基金业务，整合原来的复地共赢、复地智盈、复地股权三个地产基金平台，以复地资本命名的新平台应运而生，并确立了以支持复地集团轻资产转型发展为主要任务的创新型业务平台，大力发展金融创新，以机构投资人为主要合作伙伴的轻资产发展战略。
谈到复地资本的具体业务，徐雷说：“一是房地产项目投资，即以股权和债权模式投到房地产项目上，约定退出期限和退出方式；二是资产证券化，即ABS，以应收债权做为基础资产发行标准化产品，包括最近很火爆的以商办物业抵押贷款为基础资产发行的CMBS；三是房地产上下游相关联公司的PE股权投资，就像复星之前投资的链家、构家网等；四是REITs,即房地产投资信托基金，主要通过物业上市解决资产退出问题，为开发商提供除出售、自持以外的第三条资产退出的解决方案。”
REITs的冰融
REITs（RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国纯属私募信托不同，REITs绝大多数属于公募。它既可以封闭运行，也可以上市交易。按照投资类型的不同，REITs又可分为权益型（直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、抵押型（将募集资金透过中介贷给开发商，收益来源于利息）和混合型（兼有权益型和抵押型特点，既收取租金，也收取利息）三种。
REITs对于地产企业运营模式最大的影响在于其提供了一种退出机制。地产企业首先进行以自有资金和融资获得的资金进行商业地产的开发以及前期培育，待商业地产培育成熟获得稳定的租金收入后，将成熟的存量资产打包设立REITs在公开市场出售部分份额回笼资金，提高了IRR，缩短了投资回报周期，同时房企持有部分REITs份额享受每年的分红收益以及潜在的物业升值收益，整个过程实现了由重资产向轻资产的转变。
REITs对于国内机构而言，已经不是一个新名词，2005年越秀集团成功分拆城建大厦、白马商厦、维多利广场及财富广场四大租赁物业，以房地产投资信托基金的方式在香港上市，成为全球首只投资国内地产的房托基金。2013年6月开元酒店集团于香港发行产业投资信托基金，获得资金6.75亿港元，成为全球第一个驻扎中国的酒店产业信托。拥有六家五星级酒店（即杭州开元名都大酒店、上海松江开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店及开封开元名都大酒店）以及一家四星级酒店（即浙江开元萧山宾馆）。2014年7月2日，方兴地产旗下金茂投资和金茂控股以商业信托模式（Business Trust，简称BT模式）上市，融资额约35.31亿港元，金茂投资市值超过百亿港元。这是香港资本市场2014年上半年最大的一笔IPO，按资产总值算，金茂投资成为境内最大的上市商业信托。
在国外成熟的REITs产品市场中，税收优惠、良好的流动性、较低的投资门槛和产品的标准化是其基本特征。REITs在国内推进一直面临的政策障碍，直至目前尚未得到实质性解决，主要还是由于在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律。
国内资本市场在推动REITs落地方面也做了很多有益探索：2014年5月由中信证券设立的中信启航专项资产管理计划，经证监会批复同意以私募REITs发行，“中信启航专项资产管理计划”，是中国第一单权益型REITs产品，在中国市场具有里程碑式的意义。“中信启航专项资产管理计划”总规模逾人民币50亿元，投资标的为北京及深圳两栋办公楼。2015年2月，“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”于2月6日在深交所挂牌转让。该产品是资产证券化业务备案制后深交所挂牌的首个房地产投资基金（REITs）。“苏宁云创”通过发行资产支持证券，募集合格机构投资者资金43.95亿元，出资认购中信金石基金管理公司设立的非公募基金，最终用于购买苏宁云商持有的11家自有门店物业。相关物业由非公募基金负责经营管理，专项计划投资者可按照交易文件约定获得租金等物业运营收益。2015年6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。鹏华前海万科REITs发行规模30亿，一半用于购买前海万科公馆的资金收益权，另一半用于购买固定收益类的债券产品。这款产品的意义在于，一是突破了传统的私募REITs产品，公募的形式让更多投资者参与进来；二是这只REITs针对的是不动产。
无独有偶，此前一天，万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs的产品，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。
然而，上述REITs产品相对于国外标准REITs产品而言相去甚远，只能被称做类REITs。
“面对金融创新，我们时刻准备着。”
对于徐雷和他的团队来讲，他们也遭遇到这一系列问题。作为一家全球性地产集团，复地留存了大量商办物业急需找到退出解决方案，但是集团对类REITs产品持非常谨慎的态度、无论是财务还是投资策略都强调稳健忌讳拔苗助长。早在2015年11月，徐雷领导的复地资本主导的复地集团物业费ABS就获得了上交所的无异议函，并于今年成功发行。
徐雷说：“我们做金融创新有良好的基础，复星集团在一二线城市有大量的优质资产，但我们不会仅仅是为了突破某种模式而去做类REITs产品，不会为了创新而创新，要真正解决痛点。但对于REITs，我们与多家机构正在紧密接触，一旦条件成熟，我们争取成为第一批试水的公司。”
对于徐雷来讲，令他最有底气的那张王牌还是背后庞大的复星集团及其拥有的全球范围优质的资源。掌门人郭广昌多次在公共场合强调复星模式：复星一直秉承「保险+投资」双轮驱动的投资模式，坚持践行「中国动力嫁接全球资源」，聚焦B2F(Business to Family，即企业到家庭)商业模式，并围绕「富足、健康、快乐」的生活方式进行全球战略布局。成为「以保险为核心的综合金融能力」与「植根中国、有全球产业整合能力」双轮驱动的世界一流投资集团。
“创新大部分是在行业发展受阻碍的时候发生的，任何行业发展顺利的时候对创新都没有太多动力”。徐雷说：“受益于利率下行与资产荒，机构都在寻找优质资产进行配置。对于中小投资人而言，投资渠道更加狭窄，待真REITs推出后，就会有更多投资的机会投资于房地产，买股票一样买卖房地产投资信托基金份额，不像现在只能买整套房子进行投资，REITs让普通投资人除了享有稳定的物业租金收益，还会享有未来物业增值收益。”
截止目前，国内外房地产金融还有较大差距，但面对未来徐雷没有怀疑过：“这一天总会到来”，这不仅是市场的大趋势，还是他自己的一个心愿，即以优质资产结合金融产品，多方共赢。虽需假以时日，但正如他所讲“创新不是天翻地覆，我们时刻准备着”。
“要做，就要做真REITs”。
- 来源|上海财经大学商学院
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