中欧：新城镇化的地产畅想

　　作为我国现代化建设的历史任务、同时也是扩大内需的最大潜力，新型城镇化战略的健康发展与缩小城乡差距、实现共同富裕的民生诉求息息相关。随着中小城市进一步崛起，集中爆发的存量需求与城镇化快速推进的增量需求相叠加，房地产发展史上最大规模的“刚需”人群有望被唤醒。据初步测算，2012年～2021年，城镇化进程将给房地产业每年带来约5．92亿平方米的巨大增量。

　　但新型城镇化战略在给房地产业带来新市场空间的同时，我们也必须警惕开发商片面追求高利润、强势介入新城镇化建设，否则一、二线城市房价暴涨的历史将很可能在中小城市乃至小城镇重演。而这显然不是国家推进新型城镇化的初衷。为此，在中欧国际工商学院举办的中国新型城镇化高峰论坛上，各嘉宾聚焦“新城镇化：地产围城”和“新城镇化建设下的地产新思路”两大主题，共同探讨诸多问题。

　　新型城镇化与全面深化改革

　　中国城镇化的道路，是个讨论了好几年的问题。最近几年，城镇化在加速。加速过程当中，又出现了一些问题。中欧国际工商学院宝钢经济学教席教授吴敬琏，在中国新型城镇化高峰论坛上，就这些问题做了一次主题演讲。

　　为什么要城镇化？城镇化的作用是什么？关于这些问题大概有几种看法，前两三年最流行的看法是：城镇化是增加需求、拉动增长的一种重要途径。这个意见在一年多以前受到很多人的反对，后就提出了第二种意见：城镇化是工业化、现代化的结果而不是一种推动力量。吴敬琏教授认为这两种意见都有问题。

　　从世界范围来看，一个国家从低收入向高收入迈进的过程当中，城镇化一直是收入快速增长和工业化的内在组成部分。现代化是离不开城镇化的，因为大部分制造业和服务业活动在城市中开展，效率会更高。卢克斯说，城市是增长的发动机，创新的孵化、精湛技能的培育，无不在城市进行。中国现在一个大的缺点就是缺乏思想市场。在城市里，思想者通过在自由的思想市场上的竞争和合作实现创新。容莫在北京大学做了一个强调中国城市化要加速的报告，他说城市化的最大作用是可以有效地生产创意。只有在城市当中，因为有人的亲近性、密集度和接近性，通过人和人之间面对面的交流、冲击，才可以产生新的思想、新的概念，这是城市最大的功能。

　　旧型城镇化有什么特点，从一个现象上就可以看出，就是土地的城市化优先于人口的城市化。城市建成区的面积增长比城市人口的增长要高了好几倍。城市化不是去发展思想生产，变成了开发房地产。

　　其次，旧型城镇化还有个特点就是摊大饼式的城市发展，各地争相建设超大规模的城市。中国城市化的进度比其他国家落后，城市居民的数量比跟我们同样发展水平的国家要低。但是它出现了一个很特别的情况，一方面是小城市偏枯，另一方面又有特别多的特大规模城市，即500万人口以上的城市特别多。这样的城市运作效率会很低，北京就是这样的例子，上海也正在向北京迈进。而后，摊大饼式发展的结果导致金融业、服务业、制造业还有政府都放在城镇里面。但是，制造业的工人叫农民工，农民工实际上不是市民，他们的知识和技术水平其实都是比较低的，实际上不能参加生产创意。如果说把他们刨掉之后，我们的城市化率只有35％，而不是统计局表示的52％。这造成了很多问题。第一个问题就是大拆大建，侵犯了民众的利益。第二个问题就是小城市偏枯，特大城市疯长。结果就产生了两个效率问题。一个是建设过程当中的效率问题，占地面积过大，投资效率低下，各级政府债台高筑，威胁国家金融体系的稳定。另外一个，就是建成的城市的运作效率很低，造成交通拥堵，生态环境恶化，城市运营成本高昂。

　　那么，旧型城镇化问题怎么会产生?吴敬琏教授认为，一个是政府主导了城镇化的过程，把造城当成是提高政绩的重要甚至是主要的手段。第二个原因就是土地产权制度。还有一个原因就是行政级别是层级化的中国特点。

　　旧型城镇化问题怎么办呢，吴敬琏教授认为，这要和三中全会所决定的全面深化改革相联系来使得改变体制上的一些缺陷。一是改变各级政府用行政命令推动城镇化的办法，通过市场运作和政府的土地利用规则提高城镇化效率。二是像《决定》所说的，建立跨城乡的全国统一的劳动力、土地和资本市场，以便使资源流向效率和回报最高的地方。三是要改革行政层级制度，重新界定市场的职责，重新组织城市财政。

　　三中全会《决定》提出了这些规定，吴敬琏教授认为这些规定都是有利于推行更有效率的城镇化的。当然，它推行起来会出现很多问题。吴敬琏教授将这些问题分为两类，一类问题是由于意识形态和现在的利益格局所造成的。比如说增加了农民的财产收入，增加了土地的收入，那么就影响到其他的在这个城市化过程当中的利益主体，他们的原有的利益就会受到影响。另一类是推行改革时的实际困难。旧型城镇化道路的各个环节之间经过磨合大体上可以协调运转，虽然效率很差，但是大致上是协调运转的，新型城镇化却是个未知数，所以需要做一些设想，需要深入研究学习、提高水平，需要对自己的行为方式做出调整。

　　新城镇化的畅想

　　现在农村很多人都出去打工了，村庄空了，土地没有人种。有人就提出逆城镇化的问题，怎么样通过成立农村合作社，把土地、房子流转到合作社当中来，统一规划，建设新农村。在逆城镇化的问题上，您是怎么看的?

　　吴敬琏：逆城镇化有不同的内容。早期的逆城镇化是说城市居民因为交通方便了，移到了农村去住，这是一种意义的。另外一种意义就是你刚刚说的，怎么把农村的一些宅基地、房屋利用起来，把它变成城市。一般涉及的是两类问题，一类问题是城中村，比如说深圳，深圳有很多城中村。我一个做房地产的同学告诉我，深圳新进来人口的住房问题是非常严重的问题。如果说可以把城中村开发起来，土地其实是完全够解决新进入的专业人员的住房问题的。但是它有障碍。农村土地如果变成城市用地，首先要收归国有，但农民们不愿意卖，他们更愿意保持村建制，自己拿出一些房子来出租给打工者住。这样他们即便可以解决一部分，他们的建筑标准却不适合专业人员住，而且农民也没有能力去建设配套的比如说学校、医院等等。不过，现在《决定》已经定了，它可以以集体的方式，也可以用入股、出租等等的方式来解决这个问题。还有一种情况，就是已经在城市打工，也许已经住了十年、二十年了，但是他家里有一个房子。这个房子他可能永远都不会回去了，他的下一代也不回去了。但宅基地是集体的，小产权房要卖是违法的。 《决定》不能说是明文规定的，但是至少暗示了这个问题可以解决。它不是把农村的房子变成城市居民的房子，而是说打工者可以把它卖掉变成钱，可以在城市里面改善他的居住条件。这样的方式可能不是逆城镇化了。我认为所有的方式都应该尝试。

　　现在，一方面中央对政府融资平台进行限制，另一方面又没有什么比较合理有效的措施可以防止政府融资平台借城镇化的名义，继续进行融资，进行己新换旧，继续资本低效率的使用，有没有什么措施可以防止这种现象发生?

　　吴敬琏：只要严格执行有关的金融法规和财政法规，这种情况是不会发展的。首先是要纠正各级领导GDP优先的观念。其实很多的领导，不仅是上面的领导，包括北京的领导也有这样的观念。他们有两个目标，一个是要保持GDP高速增长，另外一个目标又要平息群众的怨言。于是就频频出手干预房地产市场。最明显的例子，中央银行刚刚发表一个报告说房地产融资有风险，规模太大。没过几天，城建部发了一个国务院批转文件，说房地产业是中国的支柱产业，必须支持。当房价太高，引起群众不满的时候，为了满足这方面的要求又开始采取各种措施打压房价。这样摇摆的政策，导致有一些房地产业的朋友们说，这是人为造成的一种波动。这就不好了。但是从金融业来说，我们市场化的这套管理，有一个基础，利率是一个基础，而利率现在是管制的。所以，我想金融界的改革，中央银行的意见是对的，首要的事情就是要做到利率市场化。从中央银行来说，一个是汇率市场化，一个是利率市场化。把基本理顺，然后按照规则监管，按照规则财政的纪律和金融的纪律进行监管，这个问题是可以解决的。但是，我们不能设想一放开利率，这个事就解决了。因为利率要市场化，又有一整套的工作要做。这两年，好象中国人民银行正在积极的做各种准备工作，包括从基准利率的设定、传导机制，到一般存款户的安全保证，都要建立起来。从三中全会《决定》来看，利率市场化渴望加速。

　　现在越来越多的地方政府在城镇化过程当中，选择了和企业进行合作。这种合作模式您是否认可，如果您认可的话，对企业、政府双方之间的风险怎么样排除？

　　吴敬琏：我认为政府没有可能确定哪一种投资是可以生效的。所以政府最好不要在这个微观领域里直接去指挥。政府需要做的事情非常多，《决定》当中也讲的很清楚。房地产我刚刚已经说了，规划是政府的顺势而为，根据已有出现的苗头做好规划，这是必要的。至于说自己设想一个，而且直接在微观范围内去进行投资，这个危险性太大。当然政府可以利用它的力量，短时内暂时解决问题。比如说有一个城市，一共100万人，去年开发的房产有30多万平方米，结果到第四季度就卖不掉了。怎么办呢?它通过一个决定，凡是到这里买房子就可以变成副省级的户口。今年就不知道它怎么办了，据说整个开盘面积可以容纳100万人以上。继续这样做的话，也许也还可以，因为这个省的人口还是可以把它填满的。但是他的下任问题就比较大了。因为变成了城市户口之后，所有外地居民都要在这里享受社保。现在我们的社保基金其实从长远来看是有亏空的，那么怎么解决呢？所以最好不要去介入微观经济事务为好。

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