滕斌圣：新地产未雨绸缪

　　2016年的房地产行业波澜壮阔，几乎所有的房企都赚得盆满钵满，行业领头羊强者愈强。然而，2017年初银行收缩信贷投放规模，楼市开年清淡，房企资金链面临着严峻考验，行业前景一下子变得扑朔迷离。随着行业发展不确定性的增加，只有那些不断进行价值链创新的企业，才能够在房市狂飙动荡的环境中基业常青。

　　随着行业集中度的提高，房地产行业强者恒强的态势更为凸显。2016年，房企的发展之路体现为抢占资源高地，加速规模突破。房企全年成交达到有史以来的最高位，10家以上房企的销售额超过千亿元，其中三家大型房企更是超3 000亿元。万科、恒大、碧桂园等传统巨头，融创、金地、华夏幸福等新贵，这一年的销售额增幅都超过了50%。

　　碧桂园靠着激烈的部门间竞争和“成就共享”激励计划，业绩表现十分惊人。依靠频繁并购，融创实现了快速扩张，在一年内就完成了从千亿元到三千亿元的跨越，成为万科和恒大之后的第三大房企。

　　虽然业绩的增长为恒大带来充裕的现金流，但成长的路径却是高负债和杠杆收购，高速规模扩张的背后是高达90%的负债率。除了不停地拿地，恒大还在资本市场频频收购。“买而不举”是恒大在资本市场操作的主要手法，往往持股到4.95%便戛然而止，创造出恒大概念、实现资本溢价后，便悄然退出。

　　市场悄然转变，一些房企也早已未雨绸缪，在2016年第四季度的调控前，就开始积极谋划新布局。包括碧桂园、华夏幸福、绿地、万达等在内的诸多房企，以产业地产、特色小镇、健康城市等新业态作为转型的重点。比如华夏幸福运用产业新城理念，创新PPP市场化运作模式，实现工业地产的升级。而特色小镇成为了房企转型的另一个突破口，开拓了城镇化增长的内生空间。

　　虽然买入万科弄得一地鸡毛，但通过资本市场的操作，恒大快速完成了地产、金融、健康、文化旅游四大产业的布局。通过参股进入了银行、保险、互联网金融等全牌照金融业务，实现了由房地产业向“房地产+服务业”的转型。在地产新业态方面，除了主打旅游概念的海花岛、主打健康概念的恒大国际医院，“养生谷”项目也已全面开工。

　　如今，代建业务渐成规模，开始成为众多品牌开发商转型的重要途径。由于传统房地产开发的利润空间收窄，继绿城、万科、中海相继开展代建业务后，金地也高调宣布将拓展到品牌输出的代建业务。随着房企土地成本、资金压力日益增大，代建模式能够实现轻资产运营，帮助房企降低成本、规避风险、扩大利润。

　　巨大的经营压力下，一向粗放的房企也开始考虑利用互联网拓展企业价值链。通过思维渗透、业务拓展，发挥互联网在生产要素配置的优化和集成作用，在施工建设、房地产金融、电子商务、智慧社区等方面形成了系列创新模式。

　　在项目开发阶段，互联网平台进行建筑构件的标准化设计与生产，提升运营效率，如金地的产品全生命周期质量管理。华润与小米、爱空间合作，华润提供毛坯房，爱空间为业主提供装修解决方案，小米提供智能家居，把家庭装修当作家庭服务的入口，联合开发商为业主提供全生命周期服务。

　　在项目销售阶段，通过建立互联网平台，与供应商、目标消费群、业主等群体进行信息交流，创新营销思维和方式。例如，房多多打造的开放平台，致力于打破信息不对称，多方共享大数据资源，建立开放共赢生态圈。

　　在前途莫测的地产行业，“互联网+”也许能提供一些创新的思路，让地产老树发出新枝。

• 来源/《商界评论》

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