2013年12月14日晚，第18期“对话光华”活动在北大光华管理学院K301会议室如期举行。本期活动的邀请到了光华MBA2003级校友刘聿达，为大家分享了中国房地产市场的故事。刘聿达先后供职于万达集团、双全地产集团、远洋地产集团等多家地产企业高管职位，是北京大学光华管理学院2003级MBA，北京大学MBA校友会副会长，北京中润坤元投资管理有限公司总经理。
刘聿达到场后，在北京大学13级MBA颜晨的主持下，刘聿达跟大家展开了亲切的交流。刘聿达首先针对中国房地产行业本身发展的历史的原则进行了简单的回述，然后对于在中国的房地产市场发展的过程中，中国房地产有经历了几次的波折，包括中国的房地产市场到目前为止大约经历了七八次的调控过程进行了阐述。十八届三中全会以后，关于房地产行业怎么走，以及这个行业的中央的引导，导向性的意见是什么？刘聿达也针对此方面进行了深入的解析。
刘聿达认为，目前房地产有两个现象，第一个就是房地产呈现了紧喷式的增长，第二个就是资本。无论是机构的还是个人的资本都涌现了房地产，因为只有这个行业能给提供更高的投资回报。另外，目前中国的房地产市场发展是呈现了不平衡的状态。大家很关注的，实际上中国的房地产市场不能一概而论用一个很明显的量化的什么特征来形容和表述，它是呈现了在地区化，地区的差异化。比如说像北上广深，这样城市的房地产市场和以各个省会城市，东部发达的若干个城市为代表的二级城市，以及若干个像地级城市为代表的三线城市和四线城市分化的特点。
刘聿达还为同学们阐述了以购物中心为代表的商业地产它呈现了以下几个特点：
第一个是几乎所有的能够排得上的一二线，甚至三线稍好的城市都有若干个城市综合体，包括有很大体量的购物中心。也就是在若干个城市会出现一个中小型城市会有若干个购物中心，这个竞争会突然之间很快就从蓝海变成红海，竞争直接就白热化了。
第二个就是来自电商的冲击使得购物中心中非体验类的业态，主要指零售业面临巨大的冲击，它的盈利获利能力受到了影响，以至于这些品牌的开店计划会受到影响，以至于很多商业地产开发商原来的定位没有能够实现，因为这些零售商坚持不住，因为地产开发商又有盈利要求，又有租金水平的要求，这是呈现第二个特点，主要对零售行业的冲击影响。
第三个就是以餐饮、娱乐业为代表的体验的业态获得了巨大的成本空间，他们在购物中心里盈利能力，包括聚合能力越来越强，包括电影院、电玩城，包括餐饮，包括冰场，这些业态的聚合能力会很好。这些业态的日子很好过，零售业态的日子不好过。这种方式的出现将严重的影响到中国商业地产，包括以购物中心为代表这种商业的发展格局。未来谁能整合这些资源？谁能掌握这些核心资源，谁创造性的开拓这些核心资源，另外在商业地产形成自己独特的模式的未来才能有更好的生存空间，商业地产的洗牌和淘汰也迟早要面临。在不同的城市我们会发现很多不同的商业它的人气和获利能力就不一样。我们会发现很多的购物中心实际上就是门可罗雀，人非常少，售货员比顾客多，这种现象也是常见的。 分享会最后，刘聿达先生与场内同学进行了互动交流，耐心解答了在场师生关于中国房地产的问题。
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